Mieścisko

Najemca, który w ramach naboru prowadzonego przez Gminę uzyskał prawo najmu lokalu SIM w całym okresie najmu nie powinien posiadać prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. SIM weryfikuje przed zawarciem najmu czy najemca lokal taki posiada. Jeśli posiada, umowa nie zostanie zawarta. Wnuczka może zatem złożyć wniosek w prowadzonym przez Gminę naborze i o ile przez zawarciem tej umowy najmu nie nabędzie w drodze dziedziczenia mieszkania po zmarłych dziadkach.

Po zawarciu umowy najmu, w przypadku dziedziczenia mieszkania po dziadkach, istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez SIM, o ile SIM uzyska wiedzę o tym że wnuczka takie mieszkania nabyła. Alternatywnie SIM może nie rozwiązać umowy najmu, ale wprowadzić tzw. „czynsz wolny” w wysokości 5% wartości odtworzeniowej.

W przypadku dziedziczenia, wnuczka może zatem albo rozwiązać najem z SIM skoro uzyskała inny lokal (w tej samej miejscowości) albo wyzbyć się tego lokalu poprzez jego sprzedaż na rzecz innej osoby.

Gdyby to jednak dziadkowe zamierzali wynająć lokal SIM i zawarli umowę najmu jako wyłonieni w naborze, to w przypadku ich śmierci wnuczka będzie zobowiązana lokal opuścić, ponieważ umowa najmu wygaśnie. Wnuczka nie będzie mogła kontynuować najmu. Wynika to z tego, że nie jest osobą z kręgu wskazanego w art. 691 kodeksu cywilnego, który reguluje, że po najemcy można „wstąpić w stosunek najmu” tj. kontynuować dotychczasową umowę jeśli zamieszkiwało się w chwili śmierci z najemcą i dotyczy to m.in. małżonka najemcy, partnera, i jego dzieci. Wyjątkowo, gdyby dziadkowie byli zobowiązani do płacenia na wnuczkę alimentów, możliwe byłoby, aby ta „wstąpiła” w najem po ich śmierci.

Art. 691 Kodeksu Cywilnego:
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Po śmierci jedynego najemcy mieszkania umowa najmu wygasa, a lokal powinien zostać zdany do SIM po jego opróżnieniu z rzeczy i „odnowieniu”. Taki obwiązek spoczywa na spadkobiercach, osobach bliskich. W ciągu 30 dni licząc od dnia protokolarnego zdania lokalu, zostanie rozliczona kaucja oraz partycypacja. Przy dokonaniu rozliczenia uwzględnione zostaną wszystkie koszty tj. zużycie mediów wg. wskazań liczników, saldo czynszowe, ewentualne koszty remontu (jeśli spadkobiercy nie przywrócili mieszkania do stanu pierwotnego), procentowe zużycie lokalu.

Partycypacja i kaucja będą dziedziczone zgodnie z ogólnymi zasadami, w taki sam sposób jak inne składniki majątku zmarłego. Jeśli zatem najemca pozostawił testament to również partycypacja i kaucja przypadnie wskazanym w testamencie osobom, jeśli takiego testamentu nie ma to sąd ustali krąg osób uprawnionych do dziedziczenia.

Wypłata pozostałych po rozliczeniu należności nastąpi po przedstawieniu dokumentów potwierdzających nabycie spadku po zmarłym najemcy. Takimi dokumentami są m.in. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku – wydane przez Sąd lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez Notariusza).

Na ten moment nie przewidujemy odpłatności korzystania z miejsca postojowego, umowa najmu nie reguluje przydzielenia miejsca postojowego.

Najemca nie spłaca w czynszu ceny nabycia, w przyszłości, najmowanego mieszkania. Wykup lokalu jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem najemcy. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, wykup lokalu mieszkalnego jest możliwy, ale dopiero po spłacie przez SIM kredytu zaciągniętego na budowę. Oprócz kredytu, budowę lokali sfinansowały środki z funduszy rządowych. O ile w stawce czynszu ujęte są koszty kredytu, to pozostałe źródła finasowania (fundusze rządowe) już nie. Obecne przepisy nie pozwalają na sprzedaż lokali wcześniej niż po 15 latach od oddania ich do użytku i pod warunkiem, że kredyt na budowę (udzielony przez Bank Gospodarstwa Krejowego) został w całości spłacony.

Po spełnieniu warunków, o których mowa w zdaniu poprzedzającym najemca będzie uprawniony do złożenia wniosku o nabycie najmowanego lokalu, jednak cena nie będzie niższa iż wynikająca z wartość rynkowej lokalu. Możliwość wszczęcia procedury wykupu lokalu mieszkalnego umożliwia wpłacenie 10% partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. SIM zobowiązany jest zwrócić wszystkie środki (oprócz wkładu własnego) do Funduszu Dopłat, z którego m.in. pochodziło finansowanie budowy lokalu. Na poczet ceny wykupu zalicza się zwaloryzowana wartość wpłaconej partycypacji.

Koszty utrzymania części wspólnych są wliczone w czynsz, z zastrzeżeniem, że koszty energii elektrycznej, ogrzewania, oświetlenia, obsługi windy, są zaspokajane przy pomocy paneli fotowoltaicznych montowanych na dachu budynku, nadwyżka wyprodukowanej energii przez panele fotowoltaiczne jest rozliczana na koszty utrzymania części wspólnych.

Wysokość czynszu będzie ulegała zmianom, które związane są ze zmiennymi kosztami utrzymania nieruchomości i kosztami kredytu zaciągniętego na budowę. W czynsz najmu nie jest wkalkulowany zysk SIM, SIM wyłącznie kalkuluje w czynszu koszty związane z lokalem takie jak koszty eksploatacji, remontów i koszty zobowiązań związanych z budową. Na to wskazuje art. 28 ustawy o SIM. Czynsz nie może, zgodnie z przepisami przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej.

SIM corocznie przygotowuje plan, w którym szacuje koszty na przyszły rok. Jeśli według planu koszty utrzymania lokalu wzrosną, konieczne będzie podniesienie stawki czynszu. To jednak wymaga każdorazowo uchwały organów SIM. Jeśli, według planu rzeczowo – finansowego SIM koszty nie ulegną zmianie, czynsz również pozostanie niezmieniony. Trudno zatem z góry określić częstotliwości zmian czynszowych, bowiem są one podyktowane wyłącznie rosnącymi (lub malejącymi) kosztami zewnętrznymi.

Najemca może wypowiedzieć Umowę w każdym czasie. Wypowiedzenie, pod rygorem nieważności, wymaga formy pisemnej i musi być złożone Wynajmującemu nie później niż 3 miesiące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeśli zatem najemca wypowie najem, to umowa rozwiązuje się po 3 pełnych miesiącach a kaucja i partycypacja podlegają rozliczeniu tj. są zwrotne. Nie oznacza to jednak, że zwrot następuje w wysokości wpłaconej przez najemcę.

Po pierwsze zarówno kaucja i partycypacja podlega waloryzacji, po drugie z tych środków rozlicza się wszystkie koszty związane z najmem mieszkania tj. zużycie mediów wg. wskazań liczników, saldo czynszowe, ewentualne koszty remontu. Należy pamiętać, że obowiązkiem najemcy jest przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego, po zakończeniu umowy najmu.

Partner jest osobą stanowiącą gospodarstwo domowe najemcy. Najemca jest zobowiązany aktualizować oświadczenia o osobach wchodzących w skład gospodarstwa domowego najemcy, jeśli poprzednie dane uległy zmianie. Jeśli członek gospodarstwa domowego najemcy, a więc też zgłoszony do zamieszkania partner, posiada prawo najmu lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, wówczas SIM może wypowiedzieć umowę najmu lub wypowiedzieć stawkę czynszu i wprowadzić nowych czynsz wysokości maksymalnej stawki ustawowej (5% wartości odtworzeniowej). Patrz odpowiedź na pytanie “Czy w trakcie najmu można nabyć na własność nieruchomość lub osoba z wspólnego gospodarstwa?”

Wnioskodawca (wniosek o najem może złożyć więcej niż jedna osoba) podpisuje oświadczenie o braku tytułu prawnego do lokalu w imieniu swoim, oraz członków swojego gospodarstwa domowego, którzy zostaną przez niego zgłoszeni do wspólnego zamieszkania.
Przyszły najemca wskazuje, kto będzie stanowił jego gospodarstwo domowe. Wszystkie osoby stanowiące to gospodarstwo powinny być zweryfikowane pod względem spełniania przesłanek ustawowych.
Inną sprawą jest, że posiadanie tytułu prawnego przez najemcę na terenie całej Polski stanowi przeszkodę w uzyskaniu dopłat do czynszu w pierwszych 15 latach najmu.

Umowa partycypacji, najmu zawsze jest zawierana z wnioskodawcą; wniosek o najem lokalu mieszkalnego może zostać złożony przez więcej niż jedną osobę. Natomiast, w każdym przypadku, gdy w naborze uczestniczyli małżonkowie, niezależnie czy na wniosku był jeden małżonek czy oboje, umowa najmu z automatu nawiązuje się do obojga jeśli lokal służy zaspokojeniu potrzeb założonej wspólnie rodziny. Taki automatyzm, lub nawiązanie stosunku najmu z mocy samego prawa, wynika z art. 680(1) kodeksu cywilnego tj.: Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

W przypadku awarii należy się kontaktować z administratorem budynku, do którego kontakt zostanie zamieszczony m. in. na tablicy ogłoszeń w budynku.

Przy wykupie mieszkania obowiązuje jego rynkowa wartość, każdorazowo określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Na poczet ceny wykupu zalicza się zwaloryzowaną wartość wpłaconej partycypacji. Możliwość wszczęcia procedury wykupu lokalu mieszkalnego umożliwia wpłacenie 10% partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

Z punktu widzenia przepisów ustawy nie ma regulacji, która pozwalałaby przyjąć, że terminowość regulowania należności czynszowych ma wpływ na uprawnienie wykupu. W ramach określonych przez Spółkę zasad wykupu zostaną określone zasady wykupu i najważniejszą z nich będzie brak zaległości wobec SIM na dzień wykupu lokalu.