Aktualności
Mieszkanie jako impuls do rozwoju - rola SIM
SIM KZN Wielkopolska tworzą w dużej części małe i średnie gminy Wielkopolski. Z ich perspektywy problem depopulacji nie jest problemem statystycznym. Samorząd widzi go każdego dnia, w szkole, do której przychodzi mniej dzieci, w przedsiębiorstwie, które nie może znaleźć pracownika, w przychodni, która poszukuje lekarza, i w młodych ludziach, którzy mówią: chcielibyśmy tutaj zostać, ale nie mamy gdzie mieszkać.
Dlatego mieszkalnictwa nie możemy traktować jako odrębnej polityki sektorowej. Mieszkanie jest elementem polityki gospodarczej, demograficznej, społecznej i przestrzennej miasta.
SIM nie rozwiąże problemu depopulacji sam. Ale możemy stworzyć jeden z podstawowych warunków pozostania mieszkańców: dostępne, dobre jakościowo i stabilne mieszkanie. Jeżeli połączymy je z miejscem pracy, szkołą, przedszkolem, transportem i usługami, wtedy zaczynamy budować nie tylko budynek, ale rzeczywistą alternatywę dla migracji do metropolii.
I być może właśnie na tym powinna polegać współczesna polityka wobec małych miast: nie na próbie konkurowania z Poznaniem, Warszawą czy Wrocławiem ich skalą, lecz na stworzeniu takiej jakości życia, żeby mieszkaniec miał rzeczywisty wybór i nie musiał wyjeżdżać.
Mieszkanie nie zatrzyma depopulacji samo w sobie, ale bez dostępnego mieszkania nie da się skutecznie prowadzić żadnej polityki zatrzymywania mieszkańców w małych i średnich miastach.
-
Depopulacja małych miast nie jest wyłącznie problemem demograficznym – jest problemem gospodarczym.
Odpływ młodych ludzi oznacza nie tylko mniejszą liczbę mieszkańców. To także mniej pracowników dla lokalnych przedsiębiorców, mniej dzieci w szkołach i przedszkolach, mniejsza baza podatkowa, mniejszy popyt na handel i usługi oraz coraz większe koszty utrzymania infrastruktury przypadające na jednego mieszkańca. Kiedy z małego miasta wyjeżdża młoda rodzina, gmina traci nie tylko dwóch czy trzech mieszkańców. Traci podatników, pracowników, dzieci w szkole, klientów lokalnych firm i część przyszłości swojej wspólnoty.
- W wielu małych miejscowościach problemem nie musi być brak pracy, ale brak odpowiednich mieszkań jest takim problemem na pewno.
To szczególnie istotne w miejscowościach, w których działają przedsiębiorstwa, szkoły, administracja, szpitale, zakłady usługowe czy lokalny przemysł. Można mieć ofertę zatrudnienia, ale jeżeli młody człowiek albo rodzina nie jest w stanie kupić mieszkania ani znaleźć lokalu na stabilny najem, wybiera większy ośrodek. SIM wypełnia właśnie tę lukę pomiędzy mieszkaniem komunalnym a mieszkaniem kupowanym na rynku.
- Społeczne budownictwo czynszowe powinno być traktowane jako element lokalnej polityki rozwoju, a nie wyłącznie polityki socjalnej.
To szczególnie ważna teza. Mieszkania SIM nie powinny być postrzegane jako „mieszkania dla osób, które sobie nie radzą”. Ich naturalnymi odbiorcami są m.in. młode rodziny, osoby rozpoczynające karierę zawodową, nauczyciele, pracownicy administracji, służby zdrowia, lokalnych przedsiębiorstw czy osoby, które mają stabilny dochód, ale nie chcą lub nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego. Budownictwo społeczne nie jest pomocą socjalną. Jest infrastrukturą gospodarczą miasta – podobnie jak droga, szkoła, przedszkole czy dostęp do transportu.
- SIM może pomóc gminie zatrzymać mieszkańców, zanim podejmą decyzję o wyjeździe.
Najłatwiej zatrzymać mieszkańca jeszcze przed wyjazdem. Znacznie trudniej jest go później sprowadzić z Poznania, Wrocławia czy Warszawy. Dlatego szczególnie istotne są mieszkania dla ludzi w wieku około 25-40 lat w momencie zakładania rodziny, podejmowania pierwszej stabilnej pracy i podejmowania decyzji, gdzie będzie ich miejsce życia na kolejne kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.
- Nowe mieszkania mogą także przyciągać ludzi z otoczenia miasta.
Nie każda inwestycja musi prowadzić do „ściągania mieszkańców z metropolii”. Bardziej realistycznym celem jest wzmacnianie lokalnego centrum subregionalnego: mieszkaniec mniejszej wsi może przenieść się do pobliskiego miasta, ale nadal pozostać w tym samym powiecie i regionie.
- Każda inwestycja mieszkaniowa SIM powinna być powiązana z lokalnym rynkiem pracy.
Nie powinniśmy najpierw budować mieszkań, a później zastanawiać się, kto w nich zamieszka. Najpierw powinniśmy wiedzieć, dla kogo je budujemy. Przed rozpoczęciem inwestycji warto analizować lokalnych pracodawców, strukturę wieku mieszkańców, migracje, dojazdy do pracy, liczbę młodych gospodarstw domowych, zapotrzebowanie na mieszkania oraz potencjał całego otoczenia gminy. To przemawia również za etapowaniem inwestycji: zamiast od razu budować 100 mieszkań, często rozsądniej rozpocząć od 20-30 lokali i kolejne etapy uruchamiać wraz ze wzrostem popytu.
- Mieszkanie może być narzędziem polityki kadrowej gminy.
Małe miasta mają coraz większy problem z pozyskiwaniem lekarzy, pielęgniarek, nauczycieli, pracowników administracji, policjantów, pracowników technicznych czy specjalistów. Gmina może powiedzieć potencjalnemu pracownikowi: „Mamy dla pana pracę, ale mamy też możliwość zamieszkania tutaj na stabilnych warunkach.” To może być przewaga małego miasta nad dużą aglomeracją, gdzie wprawdzie wynagrodzenia są często wyższe, ale koszt mieszkania jest nieporównywalnie większy.
- Budownictwo mieszkaniowe zwiększa efektywność istniejącej infrastruktury gminnej.
W wielu małych miastach szkoły, przedszkola, sieci wodociągowe, kanalizacja, drogi czy infrastruktura społeczna już istnieją. Problem polega na tym, że korzysta z nich coraz mniej osób. Nowe mieszkania pozwalają lepiej wykorzystać infrastrukturę, którą gmina już wcześniej sfinansowała. Dlatego warto podkreślić, że najtańsza infrastruktura to często ta, która już istnieje. Polityka mieszkaniowa powinna pomagać ją ponownie wypełniać mieszkańcami.
- Inwestycja mieszkaniowa uruchamia lokalną gospodarkę.
Nowe gospodarstwa domowe generują stały popyt na handel, gastronomię, usługi, kulturę, sport, transport i edukację. To jest efekt wieloletni, nie jednorazowy. 50 nowych mieszkań może oznaczać 100–150 nowych lub zatrzymanych mieszkańców. W niewielkiej gminie jest to już zmiana zauważalna społecznie i gospodarczo.
- Nie wystarczy „wybudować blok”. Trzeba tworzyć miejsce, w którym ludzie chcą zostać.
Jakość inwestycji ma znaczenie. Potrzebne są: dobra przestrzeń wspólna, zieleń, parkingi, place zabaw, dostęp do usług, komunikacja, energooszczędność, rozsądne koszty eksploatacyjne i dobre zarządzanie budynkiem. W małych miejscowościach nowe osiedle SIM może wręcz stać się wzorcem nowoczesnej zabudowy mieszkaniowej.
- Kluczowa jest współpraca SIM i samorządu.
SIM może wybudować i zarządzać mieszkaniami, ale to gmina zna lokalny rynek pracy, potrzeby mieszkańców, szkoły, transport i możliwości rozwoju przestrzennego. Najlepszy model to nie relacja „gmina przekazuje działkę, SIM buduje”, lecz wspólna polityka: grunt + finansowanie + mieszkania + transport + miejsca pracy + usługi publiczne.
- Celem nie musi być odwrócenie wszystkich trendów demograficznych. Czasami sukcesem jest ich spowolnienie.
To ważne, żeby nie stawiać nierealistycznej tezy, że kilkadziesiąt mieszkań zatrzyma kryzys demograficzny. Nie twierdzę, że budowa 30 czy 50 mieszkań odwróci demografię miasta. Ale może sprawić, że 30 czy 50 rodzin podejmie inną decyzję życiową. A dla miasta liczącego kilka czy kilkanaście tysięcy mieszkańców ma to już znaczenie.
Jeżeli chcemy zachować policentryczną Polskę, musimy dać ludziom możliwość mieszkania nie tylko w metropoliach.
Społeczne budownictwo mieszkaniowe jest jednym z praktycznych narzędzi, dzięki którym możemy ten cel realizować.
Arkadiusz Stasica, Prezes Zarządu SIM KZN Wielkopolska